En raison d’une fiscalité encore lourde, il n’est pas aisé de faire profiter ses enfants de son patrimoine immobilier.

Pour y remédier il existe pourtant un système baptisé OBO (owner buy out) immobilier qui permet de vendre son bien à une société appartenant à ses propres enfants.  Ce mécanisme présente de nombreux atouts, en permettant notamment au vendeur de récupérer des liquidités tout en allégeant la fiscalité. Il conviendra néanmoins de ne pas négliger les frais inhérents et les risques de requalification fiscale.

Les avantages de l’OBO immobilier pour le propriétaire

Basé sur le modèle du LBO (leverage buy out) qui se pratique dans le rachat d’entreprise par ses propres dirigeants réunis en holding, l’OBO immobilier consiste pour un propriétaire à créer une société civile immobilière (SCI) en vue de racheter son propre bien. Afin de faciliter la transmission, le propriétaire constitue cette société avec ses enfants, voire ses petits-enfants et ils rachètent tous ensemble le bien en contractant un emprunt. Le bien peut être alors démembré en attribuant certaines parts à ses enfants et petits-enfants en nue-propriété, d’autres parts en usufruit ou en pleine propriété pour le propriétaire et son conjoint. Le bien est ensuite généralement mis en location afin de rembourser les mensualités de l’emprunt. Pour le propriétaire, c’est un bon moyen pour percevoir du cash et éventuellement réinvestir dans d’autres biens immobiliers, des sociétés ou encore des contrats d’assurance-vie. Et ce tout en bénéficiant de l’effet de levier constitué par la dette.

Une fiscalité allégée pour la famille

Avec ce système, le patrimoine est transmis sans avoir de droits de donation à payer. Par ailleurs, les intérêts du prêt sont déduits des revenus fonciers générés et comme la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la base taxable peut être diminuée grâce à l’amortissement des biens inscrits à son actif. De plus l’IS est plus intéressant que l’impôt sur le revenu (IR) car son taux d’imposition n’est que de 15% pour les CA (chiffres d’affaires) inférieurs à 38 120€ et 28% au-delà. Quant à la transmission des biens immobiliers détenus par une SCI, elle est totalement exonérée de droits de succession car les héritiers jouissent de la nue-propriété des parts sociales qui est sous-évaluée grâce au crédit immobilier en cours. Enfin, l’OBO immobilier permet d’éviter d’être soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) qui visent les propriétaires dont le patrimoine atteint 1,3 millions d’euros.

A noter

Bien que ce type de montage soit légal, l’administration fiscale reste très vigilante et n’hésitera pas à sévir si elle a des soupçons de société fictive ou de donation déguisée. Il convient donc de conserver et d’être en mesure d’apporter des preuves (assemblées générales, comptabilité) du bon fonctionnement de la SCI. Attention également aux frais relatifs à ce type de montage tels que les droits d’inscription, les plus-values de cession ou encore les honoraires des notaires.

Si 2017 a été une année faste pour les marchés actions, 2018 s’est révélée bien maussade pour le CAC 40. Sur un an, l’indice français de référence a perdu 12% de sa valeur. Toutefois, quelques titres ont tiré leur épingle du jeu : les valeurs du luxe, habituées du palmarès, mais aussi les valeurs aéronautiques.

Pour les boursicoteurs, ayant misé sur des valeurs européennes, l’année 2018 s’achève bien tristement… Le dernier trimestre ayant particulièrement plombé la performance de leur portefeuille d’actifs. Sur un an, du 3 janvier 2018 au 3 janvier 2019, les principaux marchés européens ressortent en effet dans le rouge. Le DAX allemand a ainsi perdu 18% de sa valeur. L’Euro Stoxx 50, qui agrège les 50 sociétés européennes ayant la plus forte capitalisation boursière, a fondu de 15%. Dans l’Hexagone, le CAC 40 – l’indice de référence français qui comprend les 40 entreprises françaises ayant la capitalisation la plus élevée – termine également l’année 2018 largement affaibli. Depuis début 2018, il a perdu plus de 650 points, soit 12% de sa valeur. Un résultat qui contraste avec l’année 2017, marquée, elle, par la flambée des cours boursiers : le CAC 40 avait alors bondi de plus de 9%.

Les secteurs automobile et technologique voient rouge

Ainsi, seules 12 valeurs ressortent en hausse (ou au moins indemnes) de cette année 2018. A l’inverse, la majorité, soit 25 titres, ont perdu plus de 10% de leur cotation depuis le 3 janvier 2018. Parmi elles, 15 titres ont vu leur prix chuter de plus d’un quart. Trois secteurs d’activité ont principalement été affectés : l’automobile, l’électronique et la banque-assurance.

Dans le détail, les entreprises françaises liées à l’automobile ont été particulièrement malmenées cette année, et pas uniquement suite au mouvement des gilets jaunes et aux déboires judiciaires de Carlos Ghosn, le PDG de Renault… Fin juin, elles ont subi de plein fouet l’instauration aux États-Unis de droits de douane sur l’acier et l’aluminium. Plus tard, à l’automne, c’est la baisse des immatriculations nouvelles en Europe qui a été sanctionnée par les investisseurs.

-37% en un an pour Renault

Résultat, sur un an, l’action Renault s’est repliée de 37%. Les titres Michelin et Arcelormittal ont eux perdu respectivement 30% et 38% de leur valeur d’échange. De son côté, Valeo plonge lui de 61%, la contre-performance la plus importante du CAC 40. Les investisseurs ne digèrent vraisemblablement toujours pas les derniers résultats financiers de l’équipementier ainsi que la baisse de ses prévisions de vente pour l’ensemble de l’année 2018. Parmi les valeurs automobiles, PSA fait toutefois figure d’exception : son titre bondit de 6% sur un an. De quoi lui permettre de se hisser dans le top 10 des meilleures progressions de l’indice boursier en 2018 !

Les temps sont durs également pour les valeurs technologiques, à l’image d’Atos (-41%) et STMicroelectronics (-37%). La principale explication avancée par les observateurs : la guerre commerciale. Les récents scandales et les résultats financiers décevants des sociétés emblématiques du secteur, telles Facebook, Apple ou encore Amazon, ayant également pu jeter un froid sur l’ensemble de l’écosystème.

Les banques également dans la tourmente

Les titres bancaires connaissent aussi d’importantes baisses depuis un an. Parmi les banques présentes dans le CAC 40, BNP Paribas apparaît la plus chahutée. Son action a été dévaluée de 38% depuis janvier 2018. Société Générale et Crédit Agricole suivent de près et baissent respectivement de 37% et 34%. Pour l’assureur AXA, l’année 2018 s’est avérée aussi quelque peu maussade. Son titre se monnaie en ce moment près de 19 euros, contre 25 euros il y a un an (-25%).

Le Brexit pèse sur les banques

Il faut dire que les banques et assureurs européens sont sur tous les fronts. Largement présentes au Royaume-Uni, ces sociétés doivent de fait s’accommoder bon gré mal gré du Brexit. Exposées également à la dette italienne, les banques ont également pâti de la crise politique en Italie.

Autre élément contextuel défavorable : la faiblesse des taux d’intérêt qui fragilise le modèle économique des banques de détail françaises en pesant sur leur marge. Sur ce point, 2019 devrait être une meilleure année. La BCE se prépare en effet à mettre un point final à sa politique de rachat d’actifs, puis à relever mi-2019 ses taux directeurs. De quoi donc faire tressaillir les taux d’intérêt… et les valeurs bancaires.

Le luxe et l’aéronautique sauvent le CAC 40

Malgré ce contexte politico-économique tourmenté, certaines valeurs ont su tirer leur épingle du jeu. Ainsi, pour gonfler le rendement de leur portefeuille, les épargnants ayant misé sur les valeurs du luxe ont été bien inspirés. Habituées des podiums, les actions Kering (+12%), L’Oréal (+9%) et Hermès (+7%) ont surperformé cette année encore. De son côté, LVMH a redressé la barre en fin d’année, après avoir connu un sérieux trou d’air à l’automne. Résultat, sur un an, l’action termine en hausse de 3%, à 248 euros.

LVMH redresse la barre en fin d’année

La stagnation n’est en revanche pas à l’ordre du jour s’agissant des actions de sociétés du secteur de l’aviation. Dassault Système, la filiale dédiée à la conception de logiciels industriels du groupe éponyme, termine en effet l’année dans le vert. Son action croît de 16% en un an. Même diagnostic pour Safran dont le titre, avec 23% de hausse, connaît la plus forte progression de l’année parmi les valeurs du CAC 40. Son plan stratégique ambitieux pour la période 2019-2022 – hausse de 4 à 6% par an de son chiffre d’affaires – a récemment nourri cette hausse. Ironie de ce top 2018 : fin 2017, ces deux sociétés s’étaient conjointement retrouvées dans la tourmente… Dassault avait dû renoncer, avec pertes et fracas, à son programme Falcon 5X à cause du retard et des difficultés de son motoriste Safran.

Les armes des fonds patrimoniaux, diversification et flexibilité, ont montré leurs limites face à la violence des chocs financiers connus en 2018. Après des pertes, pour certains, importantes, peut-on encore leur faire confiance ?

-12% pour Oddo Patrimoine et Carmignac Patrimoine, -9,73% pour Keren Patrimoine et au mieux, une perte limitée à 3,36% pour Lazard Patrimoine l’un des meilleurs fonds patrimoniaux de la place ! Invesco Multi Patrimoine a reculé de 5%, Eurose de DNCA de 6,40%, Echiquier Patrimoine de 6,80%, Amundi Patrimoine de 7,7%, Parvest Diversified Dynamic (BNP Paribas) de 8%..

Une rupture brutale après dix années de gains quasi-ininterrompus. Leurs performances avaient fait oublier l’absence de garantie en capital de ces fonds implicitement comparés aux fonds euros d’assurance vie qui, eux, sont garantis et gérés dans une vision de long terme beaucoup plus prudente. Beaucoup d’investisseurs ont déjà quitté le navire. Vous aussi ?

Pas de refuge

À leur décharge, en 2018, la diversification n’a pas été de grand secours. À part les emprunts d’État allemand tout juste en plus-value (puisque leurs taux ont baissé de 0,45% à 0,24%), aucun actif n’a terminé l’année en territoire positif.

A Paris, l’indice CAC 40 a perdu 10,95%, à Francfort le Dax a reculé de 18,26%. Habituellement quand les actions perdent du terrain d’autres actifs prennent le relaient. Mais en 2018 les obligations n’ont pas joué leur rôle refuge. Le cours du pétrole n’a compensé les actions que durant la première moitié de l’année. Et les produits monétaires coûtent toujours car les taux monétaires sont toujours négatifs en Europe. Rester liquide pèse sur la performance ! Il n’y avait pas de refuge pour se cacher leur flexibilité a peu servi : la promesse de réactivité ne vaut pas en cas de choc brusque. Ceux qui n’avaient pas anticipé correctement les à-coups sur les actions n’ont pas su se rattraper en cours de route. Pis à réagir sur le coup, les gérants risquent un effet une «porte de saloon» en ratant une reprise.

De mauvaises anticipations

Rappelez-vous, début 2018 tous les signaux étaient au vert pour les actions. Mais au rouge pour les obligations souveraines. Les préoccupations sur l’inflation et la perspective de remontée des taux directeurs l’emportaient sur l’appréciation des cours des actions. On en oubliait que les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel. Mais le mois de janvier n’était pas terminé que les marchés actions se sont retournés.

De nombreux fonds ont débouclé des stratégies basées sur la volatilité des marchés. La crise est vite passée, et tout semblait rentrer dans l’ordre quand éclata la crise italienne en mai.

«Au cours de l’année 2018, plusieurs éléments se sont conjugués et ont successivement ou conjointement pesé sur les marchés et la confiance : les tensions commerciales, les incertitudes politiques en Europe et des politiques monétaires moins expansionnistes qui ont alimenté des inquiétudes sur la croissance et provoqué le retournement des marchés» rappelle Benoit de Broissia, co-gérant du fonds Keren Patrimoine.

Une réactivité peu efficace

«Nous avons dû faire face à des chocs en février et en octobre, difficiles à anticiper et de durée trop courte pour pouvoir réagir efficacement» confirme Tarek Issaoui, gérant de Parvest Diversified Dynamic, fonds patrimonial très distribué dans les contrats d’assurance vie de BNP Paribas.

À ce jeu de massacre, Keren Patrimoine a notamment souffert en 2018 en conséquence de son exposition aux petites et moyennes valeurs (30% de la poche actions) et, dans une moindre mesure, aux obligations à haut rendement tandis que Lazard résistait mieux en se focalisant sur les seules valeurs phares du CAC40 et des obligations mieux notées.

La faute aux modèles ? 

Mais pourquoi donc la plupart de ces fonds patrimoniaux ont-ils démarré l’année avec une forte exposition sur les actifs risqués ? D’autant que tous, a posteriori, reconnaissent que les ratios de valorisation des actions étaient très supérieurs aux moyennes !

Principale explication : les modèles pour lesquels les risques perçus étaient faibles. Ainsi, Parvest Diversified Dynamic, géré à l’aide de modèles de volatilité avait commencé l’année en utilisant l’effet de levier : ses actifs représentaient 158% de sa valorisation ! Sanction : une perte de 5,6 points en 30 jours entre le plus haut de janvier et le plus bas de février. Il s’est rattrapé ensuite réduisant sa perte à 1,3 point avant le recul d’octobre 2018, son quatrième pire mois depuis dix ans, après ceux de la crise de la dette de 2010-11.

A la sous-estimation des risques par les modèles, s’est ajoutée la crainte d’une remontée des taux et de l’inflation qui a détourné les gérants des obligations souveraines. Anticipant donc une perte inéluctable sur ces obligations sans risque, les gérants ont renforcé leurs actifs risqués : actions et obligations privées mieux rémunérées (moins sensibles que les emprunts d’Etat à la hausse des taux directeurs de la BCE).

Les obligations privées dans l’œil du cyclone

Mais le regain de l’aversion aux risques a porté le coup de grâce aux obligations mal notées en accroissant les écarts de taux. La valeur des dettes de mauvaise qualité a plongé, non pas à cause de l’inflation mais de la prime de risque, comme pour les actions.

Autre mauvais pari fait par certains comme Eurose de DNCA sur ces titres italiens ou espagnols en début d’année : les obligations indexées sur l’inflation. « Nous avons pour stratégie d’aller sur des actifs pas chers et en début d’année nous estimions que ces emprunts d’États ne l’étaient pas» explique Philippe Champigneulle qui avait aussi pris des positions importantes sur les titres mal valorisés «value» également en recul.

Rares sont donc les fonds à avoir su profiter de la légère baisse des taux sur les emprunts d’État de la zone euro à l’instar d’Invesco Multi Patrimoine.  «Avec plus de diversification les fonds patrimoniaux auraient moins souffert», estime cependant Bernard Aybran, directeur de la multigestion chez Invesco.

Les couvertures de change ont aussi pu s’avérer inefficaces

Les opérations en devises n’ont pas toujours rapporté. Carmignac Patrimoine estime que le maintien de ses couvertures de changes sur le dollar a représenté un manque à gagner de 3 à 5 points. Car la hausse du dollar cette année a affecté ceux qui couvraient leurs placements en dollar, contrairement à 2017 où le dollar avait reculé face à l’euro.

Après un millésime exceptionnellement médiocre, 2019 démarre sous le sceau de la prudence, avec de grosses poches de cash et quelques paris tactiques pour les plus contrariants des gérants. Il leur faudra se montrer très habile pour remonter à la surface.