De nouvelles alternatives pour vos portefeuilles ? Fabrice Cuchet, Chief Investment Officer of Alternative Investments

L’environnement « Goldilocks » de 2017 a laissé place à de nombreuses incertitudes ayant affecté les marchés cette année. Si l’économie américaine demeure en plein essor, les tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine, les négociations post-Brexit en Europe, la montée du populisme, la situation tendue au Moyen-Orient ont créé une forte instabilité propice à un retour du risque sur les marchés.

Nous naviguons désormais dans de nouvelles conditions de marché où, le risque revient graduellement, la volatilité augmente et certaines classes d’actifs sont en baisse. Le retour de cette volatilité sur les marchés vous a sans doute incités à rechercher des solutions pour naviguer plus sereinement dans ces eaux troubles.

A première vue, la mise en place d’une stratégie de diversification semble être une bonne solution. Cette approche a pourtant été confrontée historiquement à la recorrélation des différents facteurs de risques en période de montée des incertitudes. En d’autres termes, toutes les classes d’actifs peuvent baisser en même temps et construire des portefeuilles décorrélés uniquement en s’appuyant sur l’approche mathématique (calcul de corrélation) n’est pas suffisant.

Intégrer d’autres classes d’actifs tels que le Private Equity, l’immobilier ou les infrastructures offrant des potentiels de rendement attrayants a pu résoudre une partie de votre problème. Avec une visibilité long terme de leurs cash-flow, ces actifs sont moins sensibles aux fluctuations du marché puisque non cotés et sont protégés contre le risque d’inflation. Cependant, la hausse des taux d’intérêt impacte leur coût de financement et beaucoup de ces stratégies disposent de cash qu’il ne peuvent investir, faute de candidats. Et, bien sûr comme tout actif illiquide, s’ils peuvent être difficiles à acquérir, ils le sont surtout en cas de vente forcée.

Afin de naviguer sereinement, il est donc nécessaire d’identifier les actifs qui, premièrement, sont liquides, deuxièmement offrent une décorrélation réelle aux marchés à tout moment et troisièmement contribuent à la performance de votre portefeuille sur le moyen terme. L’analyse de la performance moyenne des stratégies à performance absolue par rapport aux cycles économiques au cours des 20 dernières années fait ressortir cinq stratégies au comportement indépendant à notre environnement actuel de faible croissance économique et de forte inflation :

• Le Short Bias : portefeuille net vendeur sur les marchés actions ;
• les Global Macro : arbitrages long/short sur de multiples classes d’actifs, afin de capturer des inefficiences générées par des comportements de marché excessifs ;
• CTA : portefeuille capturant les tendances haussières ou baissières de différents marchés ;
• La stratégie Equity Market Neutral qui combine des positions acheteuses et vendeuses sur les actions avec une exposition nette neutre ;
• Et enfin le Merger Arbitrage qui arbitrage des opérations de fusions-acquisitions.

Combiner ces stratégies liquides au sein de votre portefeuille vous permettra ainsi de le rendre plus résilient aux aléas des marchés et traverser plus sereinement les mois à venir.

Cas pratique : comment conjuguer SCPI et nue-propriété à crédit pour dynamiser le rendement.

Un épargnant souhaite réaliser un placement rentable dans la pierre sans pour autant tenir compte des perspectives de plus-values immobilières, car il craint un futur ralentissement du marché.

Quel montage peut-il imaginer pour optimiser son investissement ?

Décote grâce au démembrement

Pour ce faire, il acquiert en démembrement sur 15 ans, avec 40 % de décôte, un appartement dont la valeur en pleine propriété s’établit à 100.000 euros.
Afin de financer cette opération, il souscrit un crédit in fine de 60.000 euros sur 20 ans au taux de 3 % (assurance comprise). Soit un coût annuel de 1.800 euros. Il adosse à cet emprunt un contrat d’assurance-vie avec un capital initial de 30.000 euros. Au bout de vingt ans, l’encours de son assurance-vie (composée de SCPI) atteint 60.000 euros net (1). La phase de démembrement durant seulement quinze ans, les cinq dernières années lui permettent de dégager également un rendement locatif de 3 % par an. Autrement dit, 15.000 euros sur 5 ans (3 % de 100.000 euros × 5 ans).

SCPI de rendement

Parallèlement, il achète pour 80.000 euros de parts de SCPI servant une rémunération de 4,5 % par an. Il réalise pour cela un second prêt in fine (2) à hauteur de son investissement. Il adosse là encore cet emprunt à une assurance-vie mais avec, cette fois, un capital de départ de 40.000 euros. Cette solution génère des annuités de prêt de 2.400 euros pour un rendement de 3.600 euros par an.
Il utilise alors les 1.200 euros de gains annuels (3.600 euros – 2.400 euros) ainsi dégagés pour payer une partie des annuités de son premier prêt. Ce qui lui laisse une charge annuelle de 600 euros, soit 12.000 euros sur la durée totale de l’investissement (600 euros × 20 ans).

Trésorerie positive

A l’issue de cette période, il dispose donc d’une trésorerie cumulée positive de 3.000 euros avant impôt (15.000 euros de loyers – 12.000 euros de revenus des SCPI). Il revend alors ses parts de SCPI sans plus-value et emploie l’encours de ses contrats d’assurance-vie pour rembourser le capital de ses deux prêts.

Bilan : sur 20 ans, l’épargnant a bloqué 70.000 euros sur des assurances-vie nanties et a acquis, sans avoir à effectuer de sortie en trésorerie, un bien immobilier d’une valeur de 100.000 euros et un capital de près de 80.000 euros. Le TRI frise donc les 4,8 % par an. Et ce, en ne tenant compte d’aucune perspective de hausse du marché immobilier.

(1) Sur la base d’un rendement annuel de 4,2 % avant impôt et d’une fiscalité de 30 % (prélèvements sociaux inclus).(2) 3 % sur 20 ans assurance incluse

Sur le volet épargne retraite, un niveau d’ambition très élevé qui va réellement changer les choses en mieux, mais il y a des zones de vigilance ou d’amélioration à suivre de près.

Sortie en capital en une ou en plusieurs fois, rente à vie, combinaison de ces options, généralisation du cas de déblocage résidence principale à chaque changement de logement, la liberté de l’épargnant à la sortie sera totale sur le PERCO et sur le plan d’épargne retraite individuel (fusion du PERP et du Madelin). Cette liberté à la sortie est la condition de l’incitation à l’épargne en amont, elle va libérer les épargnants et aider à développer l’épargne retraite. C’est une excellente nouvelle. Les cotisations obligatoires des régimes catégoriels article 83/PERE continueront, elles à sortir en rente et ne bénéficieront pas du cas de déblocage résidence principale.

Le projet de loi PACTE prévoit la déductibilité des versements volontaires dans le PERCO de l’épargne salariale (alignement sur le Madelin, l’article 83/PERE ou le PERP). Cet alignement rend plus lisibles et surtout transférables les solutions, dans l’intérêt des épargnants que leur épargne retraite suivra tout au long de leur vie quels que soient leurs changements d’employeur/de statut.

Libre concurrence sur tous les compartiments d’épargne retraite (collectif (PERCO), collectif ciblé (art 83/PERE), individuel entre solutions assurantielles et solutions bancaires, chacune avec ses qualités, dans l’intérêt des épargnants.

Elargissement de la concurrence et de la transférabilité aux régimes des fonctionnaires, du complément de retraite hospitalier : un marché supplémentaire ouvert à la distribution indépendante !
Possibilité de déployer un PERCO dans une entreprise sans nécessairement avoir un PEE au préalable.

Généralisation de la gestion pilotée retraite du PERCO à tous les produits d’épargne retraite. Cette gestion pilotée retraite, vertueuse pour le couple risque / rendement de l’épargne tout au long de la phase de capitalisation, a aussi l’avantage qu’elle finance mieux l’économie productive, car elle est plus investie en actions. Le régime ciblé art 83/PERE adaptant ces éléments bénéficiera du forfait social réduit à 16%.

Elargissement du gisement de titres éligibles au PEA-PME et à la gestion pilotée de l’épargne retraite de 7 à 10% de la poche actions.

Dès 2020, obligation de proposer dans tous les plans d’épargne retraite un choix de placement solidaire et soit un choix de placement labellisé par l’Etat transition énergétique et écologique soit un choix de placement labellisé par l’Etat d’Investissement Socialement Responsable. A partir de 2022, obligation de proposer un choix de placement labellisé par l’Etat d’Investissement Socialement Responsable et soit un choix de placement solidaire, soit un choix de placement labellisé par l’Etat transition énergétique et écologique.

Devoir de conseil à l’épargnant élargi au moment de la sortie pour l’aider à choisir sa / ses options de sortie en fonction de sa situation, et pas seulement en amont et lors de la phase d’épargne.
Plafonnement par décret du prix de la Tenue de comptes du PERCO des salariés ayant quitté l’entreprise.

Habilitation du Gouvernement à transposer par ordonnances :
• la directive européenne portabilité pour organiser ses impacts sur les régimes de retraite supplémentaires à prestations définies et moderniser ces derniers,
• la directive européenne sur les institutions de retraite professionnelle qui permettra une modernisation de leur activité et de leur supervision.

Toutes ces mesures sont positives. Mais comme d’habitude le diable sera dans les détails d’exécution renvoyés à des textes ultérieurs. Nos zones d’amélioration et de vigilance sont les suivantes :
• L’avantage fiscal sur la sortie en rente à vie (abattement) gagnerait à concerner aussi les sorties en rachats partiels programmés encadrés sur durée longue, qui sont aussi vertueux en protection et potentiellement plus attractifs que la rente à vie. Le capital pas encore utilisé reste transmissible et le pilotage financier permet une meilleure allocation d’actifs donc un meilleur rendement et un meilleur financement de l’économie productive pendant la phase de « décumulation ».
• Le régime de retraite d’entreprise ciblé par catégorie objectives doit être modernisé : relèvement des plafonds, assouplissement des règles de définition des catégories
• Le texte prévoit le cantonnement des produits assurantiels et leur gouvernance mais renvoie aux textes ultérieurs les précisions. Nous redisons que ce cantonnement pour assurer une vraie protection aux épargnants doit être très fin (produits aux garanties techniques équivalentes ou au moins cantonnement par association) et que la gouvernance des produits assurantiels doit être associative sur le modèle du PERP.

• Veiller à ne pas déstabiliser les régimes d’entreprise en ne permettant les transferts individuels qu’en cas de départ de l’entreprise.

• Veiller à ce que la distribution qui conseille ces produits puisse être légitimement rémunérée pour son travail et sa valeur ajoutée et à ce que la richesse des solutions de placement et la liberté de choix pour les entreprises, dans un cadre de libre concurrence, soit préservée.

• Organiser une passerelle assurance vie => produits retraite PACTE pour amorcer la capitalisation et le financement de l’économie.

Tant attendus, les chiffres du troisième trimestre 2018 sur les SCPI viennent d’être publiés par l’ASPIM-IEIF. Contrairement aux Livrets A et aux assurances vie en fonds en euros, les performances des SCPI de rendement vont réchauffer vos cœurs et vos portefeuilles pendant la période hivernale qui s’installe. Le nombre d’investisseurs particuliers en hausse a même permis aux SCPI de rendement de franchir le seuil historique de 50 milliards d’euros de capitalisation au 30 septembre 2018. Quel est le secret de cet investissement immobilier locatif ? Décryptage.

La SCPI, pourquoi ça marche ?

Posséder de l’immobilier locatif en direct (appartements, maisons, chambres étudiantes, etc.) rime souvent avec les contraintes de gestion locative, les loyers impayés ou les dégradations. Les épargnants épuisés par ces problèmes orientent désormais leur épargne sur les SCPI de rendement, atteignant une collecte nette de 1.1 milliard d’euros au cours du troisième trimestre 2018, soit plus qu’au troisième trimestre 2017. Il n’y a plus aucun doute, les SCPI sont devenues en quelques années le produit numéro 1 de l’épargne des Français avant les produits bancaires classiques tels que les Livrets A ou les Assurances vie.

Honnêtement, qui souhaite encore aujourd’hui épargner sur son Livret A ou son assurance vie en fonds en euros avec une rémunération inférieure à l’inflation alors qu’un performant produit immobilier existe ?

Fonctionnement d’une SCPI de rendement expliqué par les experts

La SCPI de rendement est un placement immobilier historique, existant depuis une cinquantaine d’années et parfaitement encadré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). D’ailleurs, l’AMF n’est pas le seul organe qui régit le fonctionnement des SCPI. Dans le cadre du projet de la loi PACTE, l’assemblée générale a adopté le 5 octobre 2018 un amendement permettant aux SCPI d’élargir leur objet social à la détention des biens meubles et meublant. Cela permettra aux SCPI de rendement de diversifier leurs patrimoines aux espaces de coworking en pleine expansion et de se tenir au goût du jour pour fidéliser les entreprises locataires ainsi que les associés.

Concrètement, acheter des parts de SCPI consiste à investir dans l’immobilier locatif tertiaire valant plusieurs millions, voire milliards d’euros et donc diversifier sur des milliers de biens immobiliers. Tout le parc est géré et valorisé par une société de gestion. Les associés n’ont donc pas à se soucier de la gestion locative. En achetant des SCPI, les associés deviennent propriétaires de tout ce parc immobilier d’envergure et perçoivent un loyer mensuel ou trimestriel, net de charges de gestion.

Le rendement moyen net de toutes les SCPI en 2017 a été de 4.43%, mais selon les dernières statistiques de l’ASPIM-IEIF, le rendement net sur les 12 derniers mois monte à 5.1%. Si vous comparez le rendement d’une SCPI au 0.75% du Livret A ou au 1,5% moyen de l’assurance vie en fonds euros, vous constatez rapidement qu’une allocation d’épargne en SCPI semble obligatoire en 2019. D’autant plus que la SCPI est l’outil idéal de préparation de retraite car génère des revenus complémentaires à vie.

En tant que produit immobilier géré, les SCPI de rendement offrent un confort de gestion, mais également une sécurité due à la mutualisation des risques locatifs. En effet, le patrimoine de chaque SCPI est parfaitement diversifié au niveau géographique (Paris, région parisienne, province, zone euro, international) et au niveau sectoriel (bureaux, hôtels, activités, commerces, cliniques, EHPAD, crèches). Entre nous, avez-vous déjà imaginé de détenir un tel parc immobilier locatif ?

Comment choisir les meilleures SCPI ?

Pour investir dans l’immobilier tout en conservant une bonne liquidité de parts de SCPI, il faut privilégier les SCPI à capital variable. A la différence avec les SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable sont toujours ouvertes à la souscription et donc peuvent être achetées et revendues à tout moment.

Cependant, il est primordial de retenir que l’AMF recommande une durée de détention longue, de 8 ans au minimum. Cela parait logique : on n’achète pas de l’immobilier pour le revendre le lendemain. L’objectif est de se constituer un patrimoine durable et un revenu complémentaire régulier en achetant des SCPI au comptant, à crédit ou en démembrement temporaire de propriété. En moyenne, les Français restent propriétaires de leurs parts de SCPI pendant 27 ans, ce qui leur permet de profiter des revenus complémentaires générés par la SCPI pendant leur vie active, comme à la retraite.

Pour identifier les meilleures SCPI, plusieurs critères sont à considérer : le taux d’occupation financier, le report à nouveau, la qualité du patrimoine locatif, le taux de rendementinterne de chaque SCPI. Ici, les choses deviennent complexes, d’où la nécessité de contacter un expert de la SCPI et se faire accompagner par quelqu’un qui s’y connait réellement.

Quelles SCPI choisir ?

Il n’existe pas une recette de SCPI à appliquer lettre par lettre. A chaque profil, son portefeuille de SCPI sur mesure.

1. Epargne Pierre

En pleine croissance, la SCPI Epargne Pierre, gérée par la société de gestion Voisin s’intégrera parfaitement dans votre portefeuille de SCPI, que ce soit pour un investissement locatif à crédit, au comptant ou à démembrement. Avec son rendement de 5.97% en 2017, elle se classe parmi les SCPI les plus performantes dans sa catégorie.

2. Novapierre Allemagne

L’immobilier allemand n’a jamais été plus accessible qu’avec la SCPI Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion. Spécialisée dans les actifs commerciaux dans les capitales régionales d’Allemagne, elle séduit chaque année de nouveaux épargnants pour atteindre une capitalisation de 404 millions d’euros au 30 septembre 2018. Son rendement de 4.71% en 2017, net de charge et de fiscalité allemande, et sa diversification géographique apporteront du peps dans votre épargne immobilière.

3. Epargne Foncière

Des immeubles haussmanniens situés dans les plus beaux quartiers de Paris ne vous passeront plus sous le nez. Avec la SCPI Epargne foncière, gérée par un acteur historique La Française, vous profiterez pleinement de leur potentiel patrimonial ainsi que du rendement de 4.54% en 2017. En raison de sa capitalisation de plus de 2.2 milliards d’euros au 30 septembre 2018, la SCPI Epargne Foncière se positionne parmi les SCPI les plus importantes en taille.

4. Pierval Santé

Le vieillissement de la population, le besoin de logements pour les personnes âgées et dépendantes…la SCPI Pierval Santé répond à ce type de besoin sociétal. Diversifiée au niveau géographique entre la France, l’Allemagne et l’Irlande, elle vous permet d’investir dans les EHPADs, les centres d’hébergement, les murs de pharmacies, les cliniques ou les maisons de retraite et d’obtenir un rendement net de 5.05% en 2017, sans moindre effort de gestion.

5. Atream Hôtels

Gérée par Atream, la SCPI touristique Atream Hôtels apporte de la diversification dans votre patrimoine immobilier traditionnel. Investissant principalement dans l’hôtellerie d’affaires à proximités des aéroports internationaux en Europe, elle vous permettra de profiter du marché de tourisme européen qui représente 40% du tourisme mondial. Avec sa fiscalité avantageuse (impôt payé à l’étranger par la société de gestion, pas de CSG-CRDS), son rendement de 4.8% net en 2017 séduit chaque année de nouveaux amoureux de voyages.