La pierre est un excellent placement. Mais après 60 ans, il est conseillé de se positionner sur des actifs moins chronophages et surtout moins taxés. Comment procéder ? Où investir le produit de la vente pour disposer de revenus complémentaires ?

La pierre est le seul placement que vous pouvez acquérir sans capital de départ en empruntant l’intégralité de la somme nécessaire à votre investissement.

Mais il faut savoir en sortir quand l’âge avance. La pierre d’habitation (résidences principale, secondaire) doit être conservée pour en profiter et parce que la charge affective liée à ces biens est souvent forte. En revanche, la pierre locative doit être allégée après 60 ans, pour au moins trois raisons.

L’investissement locatif est un placement chronophage

Rédaction et publication des annonces de location, rencontre et sélection des candidats, état des lieux, édition des quittances de loyer, suivi des petits travaux, participation aux Assemblées générales, obligations fiscales (paiement de la taxe foncière, etc.) : la liste des tâches qui incombent aux bailleurs est longue.Si à 40 ou 50 ans, la gestion de biens locatifs peut être plaisante, après 60 ans beaucoup d’investisseurs apprécient de lever le pied.

D’autant qu’avec les années, la rentabilité locative a souvent tendance à s’étioler.

La fiscalité sur les loyers encaissés est confiscatoire

Le poids de la fiscalité est la deuxième raison qui doit inciter à alléger la pierre locative après 60 ans.

Les loyers encaissés ne profitent pas, à l’inverse des placements financiers (livrets bancaires, épargne logement, portefeuille boursier) de l’imposition proportionnelle à 30% (contributions sociales comprises) votée fin 2017 dans le cadre de la loi de finances pour 2018.

Ils sont soumis au régime confiscatoire des revenus fonciers.En pratique, ils s’ajoutent à vos autres revenus (salaires, pensions) et sont taxés au barème à taux progressif (14, 30, 41, 45% + majoration pour les hauts revenus) auquel il faut ajouter les contributions sociales à 17,2%.

Beaucoup de cadres et de retraités étant dans la tranche à 30%, c’est presque la moitié des loyers (30% + 17,2%) qui tombent dans la poche de l’État. C’est beaucoup !

Les premières années de votre investissement immobilier, la fiscalité réelle est moins lourde car vous déduisez le coût des travaux et beaucoup d’intérêt d’emprunt des revenus fonciers taxables.

Mais avec les années, vous avez de moins en moins de chose à déduire : votre appartement est au goût du jour et la part des intérêts dans les mensualités de crédit diminue au profit du remboursement du capital. D’où la hausse de la fiscalité.

Jusqu’à 60% de droits de succession

Les droits de succession élevés sur la pierre et le recentrage de l’impôt sur la fortune sur l’immobilier (IFI) sont deux autres raisons de céder vos biens locatifs après 60 ans.

Le produit de la vente pourrait être réinvesti dans des contrats d’assurance vie primé par Le Revenu.

L’assurance vie n’a rien du placement parfait, non plus. Mais elle permet de toucher chaque mois, ou chaque trimestre si vous préférez des revenus peu ou pas fiscalisés tout en choisissant le niveau de risque adapté à vos besoins.

Surtout, l’assurance vie étant hors succession, vous désignez librement le ou les bénéficiaires de votre contrat et l’épargne ainsi transmisse est exonérée de taxes à hauteur de 152.000 euros par bénéficiaire et n’est taxé qu’à 20 ou 31,25% au-delà, contre jusqu’à 60% dans le cadre d’une succession classique.